【体験談】不動産売却で失敗しない為に

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転勤が決まったら、持ち家をどうするか?これは転勤において一番大きな問題です

 

 

 

転勤になったら家をどうするか。

 

現況、3人家族の我が家は、夫婦で渡米、

子供は日本で大学に通うという状況。

持ちマンションは、都内の築15年3LDKの物件。 

 

■選択肢
1.家を貸す

2.家を売る

3.子供が1人で住む  

 

我が家は今回、売ることにしました。

ちなみに前回の転勤時は、賃貸に出しました。

 

家を売ることを決めた理由

  1.  転勤の期間も、その後も都内に戻るか未定
  2. 子供の1人暮らしには広すぎる
  3. 前回賃貸に出した時の様なトラブルは巻き込まれたくない 

賃貸に出した時のトラブルのお話はまた別の記事でお話しします!

 

不動産会社に見積もりをお願いする

 複数の業者に見積もりを依頼する。

手間はかかりますが、高い売り物ですから

絶対多くの業者から見積もりを取ったほうがいいです。

私は一括見積もりサイトを利用しました。

 一社ずつ同じことを書かなくても一度で、色々な会社から連絡がもらえて便利!

サイトにないけれど気になった会社にも、個別に見積もりをお願いしました。

 

でもここで注意!見積もりを流した瞬間に、電話がかかってきます。凄いスピード感です。立て続けに電話を頂きました!時間に余裕があるときにしましょう。

 

私はこの電話で

担当者の良し悪しを査定しました。

  •  会社名
  • 担当者名
  • 話し方
  • 親身になってくれそうか
  • 必要な情報を的確に伝えてくれるか
  • 担当者の特徴
  • 話した内容 

一生で1番大きな売り物ですからね。妥協してはいけません。

この電話ですぐに家に直接伺って拝見したいと、言われます。

 

しかし、これはお断りしましょう。 全部の業者をよんでいたら、 キリがありませんし、まずは資料を頂いてから、3社くらいまで絞ることをお勧めします。

 

まずは、この電話では、机上見積もりと資料をお願いしますと伝えます。

(場所、路線価格、築年数、広さなどで判断してくれます。)

 

どの会社も一斉に資料を送ってくれます。

早ければ、ポストに当日入れにきた不動産屋

さえいました😅

 資料と見積もり価格が続々と届きますので、一つ一つ丁寧にみていきます。

 

担当者の顔写真や、家族のプロフィールまでついた挨拶状まであり個性豊かです。

資料も丁寧に作り込まれたものから、

単に家の周りの情報をコピペしたものなど作り手の気持ちがわかります。

 

そして大切な価格

机上見積もりで、1番金額高い不動産屋と、低い金額では、

1300万円の違いがありました。

 

じゃあ、一番高い見積もりを出してくれた不動産屋さんにすればいいね!

ダメダメ!だって本当に売れる価格じゃないんだから。 いくら高く出しても、相場より高ければ売れ残るだけ。家を実際見もせず高額な見積もり価格を掲示してくることはおかしいよね。

じゃ、安いところにしよう。

それもだめ!単に弱気で安くすれば売れるだろうから、販売価格を有利に出そうと考えている可能性があるよ

 

どうやって選ぶ?不動産会社

 資料がとどいたころ、一斉にまた電話がかかってきますので、

資料を広げながら話を聞きます。

 

 ●査定価格を出した根拠

●自分の住んでる地域の状況

 

このような話をしながら

  • 資料のクオリティー
  • 担当者の人柄
  • 販売経路
  • 実際の販売実績

などを確認してメモします。

 

 

相手はプロですから、言葉巧みに話を展開しますが、相手のペースに巻き込まれないようにしましょう。

 

「販売はネットのみ、スーモに載せますよ」

「うちは財閥系なのでグループ内の顧客の中からすぐに見つかりますよ」

「内覧日を設定し一気に集客してライバル心をあおって売りますよ」

など多種多様な答えが返ってきました。

 

ここでポイント!両手仲介と片手仲介ってしってる?

 

両手仲介とは

私のマンションを不動産屋に売却してもらった場合、

通常不動産屋に「売却価格の3%+6万円」を支払います。

 

この不動産屋が、マンションを買いたいと依頼を受け

探している顧客がいた場合、私のマンションを紹介して売れると

この顧客からも「3%+6万円」がもれなくもらえるわけです。

 

不動産屋からすると、一つの物件で利益率が倍になりますよね

これが両手仲介です。

 

ですから不動産屋は両手仲介をしようとして、

売主から売却依頼を受けた物件を他社に紹介しないようにして、

「囲い込み」を行うことがあります。

 

私が不動産屋に物件の売却を依頼すると、

不動産屋はレインズというサイトに不動産情報を登録し、

不動産業界全体が連携して公正に売却活動をすることが義務化されています。

 

ところが囲い込みをする不動産屋は、

レインズの登録をしないで他社と物件情報を表に出さず

自分が両方から利益を得られるように、

顧客を見つけるまで売れないようにすることがあるんです。

 

もしくはレインズに登録しても、

物件の図面をのせず他社からの問い合わせをさせなくしたり、

問い合わせがあったとしても「商談中で」「契約予定になっています」

と紹介を断って売れないようにするわけです。

 

両手仲介ですと、どちらからもお金がもらえますから、

不動産屋は私の立場で親身になってくれるとは限りません。

 

片手仲介とは

 売り主からすると、片手仲介では不動産屋は売り主からしかお金がもらえないため、、誠実な業者であれば「できるだけ高く売りたい」「できるだけ早く売りたい」といった売り手の要望道理に動いてくれます。つまり買い手側に見方する必要が無いので、売り手からすれば自分だけの味方と考えることができます。

 

でも、両手仲介がすべて悪いとは言い切れないよ

 

手数料を多くもらうことができるため、

仲介手数料の値下げしてくれることがあるようです。

また、大手不動産会社は自社ネットワークを保有しているため

他社の情報網を利用しなくても売れるので、

交渉がスムーズにいくこともあるようです。

 

だからといって、「あなた両手仲介ですか」と聞いて

答えてくれるわけではないので、すごく難しいのです。

 

訪問見積もりにきてもらう 

私はここまでの過程で、4社に絞り込みました。

  • 某大手財閥系不動産会社
  • 某中堅の不動産会社
  • 近所の町の不動産会社
  • 最近延びてるベンチャー系不動産会社

 

色々なタイプの会社から、それぞれの強みと話を直接聞いてみたかったからです。

同日で2時間ごとに区切ってアポイントをいれました。

 

直接のお客さんではなくても、家を見せるわけですから、隅々まで掃除し不要なものを片付ける必要があります。1日で済ませたほうが何度も家を片付けなくて済みます。

 

 流石に疲れましたー。

同じような話を永遠とするわけですから。

しかし大きな金額のものですから、やはり人柄は重要。

対面しはじめて、人間性がわかるものです。

自分が少しでも不信感をもった場合は、やめた方がいいと思います。

 

不動産会社4社と会ってみて

 やはり大手中堅は納得の担当者でした。

 持っている知識が豊富ですし、購入後の税金面などもそつなく説明して、

根拠に基づいた説明落ち着いた物腰、やはりさすがだと思いました。

 

一方、町の不動産屋は,たまたまかもしれませんが、

正直に言うと、うさんくささがぬぐえなかったです。

なんでもやります感といい、

やたらに高い金額で

「うちに任せてくれたら絶対この価格で売れますよ!」

と根拠なく話をされてました。

安心感をもてなかったので候補から外しました。

 

そして一番ある意味で面白かったのはベンチャー系

 勢いがあるんですよね。流石延びてるだけはあるのかもしれません。

熱意がすごい😱

でも、それが大手不動産の両手仲介の悪口がはじまり

自分たちはいかに凄いかの自慢になりました。

挙句の果てに、

社長の自分は普段は現場にはでないのだけれど、

今日は特別にきた、なぜなら、あなたの家は絶対に高く売る自信があるから

と永遠と大声で演説したのです。

そういう熱意でのびているのかもしれませんし、

実際高く売ってくれるかもしれません。

しかし、私はもともと保守派😥

申し訳ないですが、私は個人的にこの社長は無理と思ったのでやはり候補から外しました。

他社の悪口は如何なものかと思いますが、それ以外の販売方法や諸々は他社とも違ってきて、共感できた部分もあったので残念です。

担当者との相性って大事です。

 

これは、あくまで私の会った会社の体験談なので、ご自身が売却されるときは、色々な会社と会って直接お話しされることをお薦めします!担当者選びは重要ですから!

結局、大手中堅の2社の訪問見積もりの結果を待つことに。

 

ものの見事にこの2社の、売り出しおすすめ掲示価格は、

ほとんど変わらないものとなりました。

 

その価格も

チャレンジ価格

即売価格(この値段で出せば1ヶ月で買い手がつくだろうと思う金額)

などを掲示してくれました。

 

ここでポイント!「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」って知ってる?

 

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」とは

 

■一般媒介契約
売主は複数の不動産会社に仲介を依頼できる。
売り出し中に自分で買い手を探して業者を介さずに売買契約することも可能。

しかしこれでは、せっかく販売活動しても不動産屋は1円にもならないリスクあるので、親身に販売はしてくれないかもしれませんよね。

 

■専任媒介契約
売主は1社だけに仲介を依頼できる
売主自ら買い手を探して業者を介さずに売買契約することも可能。

 

両手仲介をしたい為に、囲い込まれる可能性があるかも。

でも自分で買いたいという人が見つけられた場合にも販売きる、

とはいっても自分で探せるなら最初から不動産屋に頼みませんよね😉

 

■専属前任媒介契約
売主は1社だけに仲介を依頼できる。
業者が見つけてきた買い手とのみ売買できる。
1週間に1回以上、売主に物件の売却活動や販売状況の報告義務がある。


両手仲介をしたいが為に、囲い込まれる可能性があるかも。

自分のところでしか販売しないと決まっているので、

広告費をかけてもらえない可能性も

じゃあどうすればいいんだろう?

私ならこの人に任せよう!ってきめたら専属前任媒介契約にするかな?

 

専属前任媒介契約にすると

家の水回りを無料で掃除してもらえたり、

内見でよく見せる為に、いらない荷物を預かってくれたり、家を素敵にコーディネーしてから写真を撮影して、募集サイトに載せてくれるなど、様々なサービスがあります。

 

契約前にまさかの悲劇

 軌道に乗って、話を進めていったとき、

急なコロナ問題が起こりました。

 

そう、誰も家買ってる場合じゃないよ

 

こんな時に、人の家見に行きたくないよ

こんな時に、人に家に入られたくないよ

 

 ここで、我が家の売却契約はいったん白紙に・・・・。

その後の家の売却については、また次回お伝えしたいと思います。